La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano cuando un inmueble cambia de dueño. Qué la genera, quién la paga y cómo se calcula.
La plusvalía municipal es el nombre con el que todo el mundo conoce al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble y grava el aumento de valor del suelo, no de la construcción, durante el tiempo que el dueño lo ha tenido, con un máximo de veinte años.
Cuándo se paga
Cada vez que un inmueble urbano cambia de propietario o se constituye un derecho real sobre él:
- Compraventa.
- Herencia.
- Donación.
- Constitución o transmisión de un usufructo u otro derecho real de goce.
Hay operaciones que no están sujetas o están exentas, como las adjudicaciones entre cónyuges por divorcio o la dación en pago de la vivienda habitual al banco. Y desde 2021 tampoco se paga si se demuestra que no hubo ganancia.
Quién la paga
- En una venta, el vendedor, que es quien obtiene el beneficio. Si el vendedor no reside en España, la paga el comprador como sustituto.
- En una herencia o donación, quien recibe el inmueble.
En las compraventas se puede pactar que la pague el comprador, pero ese pacto solo vale entre las partes: para el ayuntamiento, el obligado sigue siendo el vendedor.
Cómo se calcula
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, que llegó tras la sentencia del Tribunal Constitucional que anuló el sistema anterior, hay dos métodos y el contribuyente puede quedarse con el que le salga más barato.
Método objetivo
- Se toma el valor catastral del suelo en el momento de la venta. El ayuntamiento puede aplicarle una reducción de hasta el 15 %.
- Se multiplica por el coeficiente que corresponde a los años completos de tenencia. Cada ayuntamiento aprueba sus coeficientes sin superar los máximos de la ley.
- El resultado es la base imponible. Se le aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento, como máximo el 30 %.
Método real
Se calcula la ganancia real con los precios de las escrituras de compra y de venta y se multiplica por la proporción que representa el suelo en el valor catastral total. Te lo explicamos con ejemplos en la guía sobre el método real u objetivo.
Un ejemplo
Vendes un piso que compraste hace diez años en un municipio con un tipo del 29 % y un coeficiente de 0,12 a diez años. El valor catastral del suelo es de 40.000 euros.
- Base imponible: 40.000 × 0,12 = 4.800 euros.
- Cuota: 4.800 × 29 % = 1.392 euros.
Puedes repetir la cuenta con los datos de tu ayuntamiento en la calculadora.
Plazos
- 30 días hábiles desde la venta o la donación.
- 6 meses desde el fallecimiento en las herencias, prorrogables hasta un año si se pide.
Muchos ayuntamientos exigen autoliquidarla; otros envían la liquidación después de la declaración. En la guía de plazos para pagar la plusvalía lo vemos con detalle.
Los coeficientes máximos los actualiza el Estado. Para las ventas desde el 1 de diciembre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 fija unos nuevos, pendientes de convalidación en el Congreso. La calculadora aplica la tabla que corresponde a la fecha de venta.
