Desde 2021 la plusvalía se calcula con dos métodos y pagas el más barato. Cómo funciona cada uno, cuándo conviene el real y qué documentos necesitas.
Hasta noviembre de 2021 la plusvalía municipal se calculaba con una fórmula fija que ignoraba si el vendedor había ganado o perdido dinero. El Tribunal Constitucional la anuló y el Real Decreto-ley 26/2021 creó el sistema actual: el ayuntamiento calcula con un método objetivo, pero el contribuyente puede pedir que se use el método real si le sale más barato.
Método objetivo
Es el que usan casi siempre los ayuntamientos:
Valor catastral del suelo × coeficiente por años de tenencia = base imponible
Sobre esa base se aplica el tipo de gravamen. Cuanto más alto es el valor catastral del suelo, más se paga, y el coeficiente depende de los años completos que has tenido el inmueble. Si son menos de uno, se prorratea por meses completos.
Método real
Mide la ganancia que de verdad has tenido en el suelo:
(Precio de venta − precio de compra) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total) = base imponible
- Los precios son los de las escrituras (o el valor comprobado por Hacienda, si es mayor), sin gastos ni impuestos.
- La proporción del suelo se calcula con el valor catastral que figura en el recibo del IBI del año de la venta.
Cuándo conviene cada uno
El método real gana cuando la vivienda se ha revalorizado poco en relación con su valor catastral, por ejemplo:
- Compraste en un momento de precios altos y vendes por algo parecido.
- Han pasado pocos años.
- El valor catastral del suelo es alto en comparación con los precios de mercado.
El método objetivo suele ganar cuando has tenido el inmueble muchos años y su precio ha subido mucho.
Un ejemplo con números
Piso comprado por 200.000 euros y vendido por 203.000. Valor catastral total: 95.000 euros, de los que 40.000 son de suelo. Diez años de tenencia, coeficiente 0,12, tipo del 29 %.
| Objetivo | Real | |
|---|---|---|
| Base imponible | 40.000 × 0,12 = 4.800 € | 3.000 × 40.000 / 95.000 = 1.263,16 € |
| Cuota (29 %) | 1.392,00 € | 366,32 € |
En este caso, el método real ahorra más de mil euros. Puedes probarlo con tus números en la calculadora: abre la opción "comparar con el método real".
Si no hubo ganancia
Si el precio de venta no supera al de compra, no hay incremento de valor y la operación no está sujeta al impuesto. No se paga, pero hay que declararla al ayuntamiento aportando las escrituras de compra y de venta. Lo explicamos en la guía de venta con pérdidas.
Cómo pedir el método real
- Presenta la declaración o autoliquidación en el ayuntamiento dentro de plazo.
- Adjunta las escrituras de adquisición y de transmisión.
- Indica que solicitas la aplicación del artículo 107.5 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (base imponible por el incremento real).
Si el ayuntamiento ya te ha liquidado con el método objetivo, puedes pedir la rectificación aportando la misma documentación.
