Coeficientes máximos de la plusvalía municipal vigentes en 2026, los nuevos máximos previstos desde el 1 de diciembre y qué pasa si tu ayuntamiento tiene otros.
El coeficiente es el número por el que se multiplica el valor catastral del suelo para obtener la base imponible de la plusvalía con el método objetivo. Depende de los años completos que has tenido el inmueble, y cada ayuntamiento aprueba los suyos sin superar los máximos que fija la ley.
Tabla de coeficientes máximos vigente
Son los del artículo 107.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023. Las actualizaciones posteriores (RDL 9/2024 y RDL 16/2025) fueron derogadas por el Congreso, así que estos siguen en vigor:
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 y 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,20 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,10 |
| 12 a 15 años | 0,09 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| 20 años o más | 0,40 |
Lo que cambia el 1 de diciembre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, sobre vivienda, modifica estos máximos para las operaciones desde el 1 de diciembre de 2026. Sustituye al Real Decreto-ley 26/2026, que el Congreso derogó a principios de octubre. Los nuevos máximos son:
| Años | Nuevo máximo | Años | Nuevo máximo |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,17 | 11 | 0,18 |
| 1 | 0,16 | 12 | 0,14 |
| 2 | 0,16 | 13 | 0,12 |
| 3 | 0,17 | 14 | 0,11 |
| 4 | 0,17 | 15 | 0,11 |
| 5 | 0,19 | 16 | 0,11 |
| 6 | 0,21 | 17 | 0,11 |
| 7 | 0,23 | 18 | 0,13 |
| 8 | 0,24 | 19 | 0,20 |
| 9 | 0,25 | 20 o más | 0,30 |
| 10 | 0,22 |
Para que se apliquen, el Congreso tiene que convalidar el real decreto-ley. Mientras tanto, la calculadora usa esta tabla para las ventas con fecha desde el 1 de diciembre y lo indica en el resultado.
Qué coeficiente se aplica en tu municipio
Se aplica el del ayuntamiento, con un límite:
- Si el coeficiente de la ordenanza es menor o igual que el máximo, se aplica el de la ordenanza.
- Si es mayor que el máximo (porque la ley lo ha rebajado), se aplica el máximo legal hasta que el ayuntamiento cambie su ordenanza.
Por eso, si el nuevo real decreto-ley se convalida, quien venda tras veinte años o más pagará menos (el máximo pasa de 0,40 a 0,30), mientras que en los tramos de 7 a 11 años la subida solo llegará cuando cada ayuntamiento modifique su ordenanza.
Menos de un año
Si vendes antes de cumplir un año, el coeficiente de "menos de 1 año" se prorratea por meses completos. Con seis meses, por ejemplo, se aplica la mitad.
En la página de cada municipio tienes sus coeficientes junto a los máximos legales y un ejemplo de cuota para cada tramo.
